처음 월세 계약을 했을 때, 나는 근저당이라는 단어조차 몰랐다. 부동산 중개사와 계약서를 쓰고, 이사 준비를 하면서도 ‘집주인이 내 집을 잘 관리하겠지’라는 막연한 믿음이 있었다. 하지만 시간이 지나고 주위에서 보증금을 떼였다는 얘기를 들으면서 근저당의 중요성을 알게 됐다. 그 후로는 월세 계약을 할 때마다 반드시 근저당을 확인하는 습관이 생겼다. 오늘은 내가 실제로 월세 계약 전에 근저당을 어떻게 확인하고 있는지, 또 왜 꼭 확인해야 하는지를 자세히 풀어보려고 한다.
근저당이란 무엇인가?
먼저, 근저당이 뭔지부터 짚고 넘어가야 한다. 근저당은 쉽게 말하면 집주인이 해당 부동산을 담보로 은행이나 금융기관에서 대출을 받을 때 설정하는 담보권이다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면 금융기관이 그 집을 경매에 넘겨서 돈을 회수하게 된다. 문제는 여기서 끝이 아니다. 경매로 집이 넘어가면 보증금을 돌려받아야 할 세입자도 위험해진다.
나는 처음 이 사실을 알았을 때 꽤 충격이었다. ‘집주인이 대출받은 것과 내가 무슨 상관이야?’라고 생각했지만, 실제로는 그 집에 살고 있는 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있는 구조다. 그래서 근저당 여부를 확인하는 게 필수적이다.
왜 근저당을 꼭 확인해야 할까?
근저당 확인이 중요한 이유는 단 하나, 내 보증금을 지키기 위해서다. 월세는 보증금이 수백만 원에서 많게는 천만 원, 이천만 원 이상 걸리는 계약이다. 내 돈이니까 당연히 안전하게 지켜야 한다. 만약 근저당이 과도하게 설정되어 있거나 이미 경매 개시가 들어간 물건이라면, 내가 이 집에서 아무리 착실하게 월세를 내고 살아도 나중에 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 있다.
내가 한 번은 마음에 쏙 드는 집을 찾았는데, 등기부등본을 떼어보니 근저당 설정 금액이 내가 낼 보증금보다 훨씬 많았던 적이 있었다. 만약 그 집이 경매로 넘어가면 보증금 일부를 못 받을 뻔했다. 다행히 미리 확인하고 다른 집을 찾았기 때문에 무사히 넘어갔다.
근저당 확인, 어떻게 해야 할까?
그렇다면 근저당 확인은 어디서 어떻게 할 수 있을까? 다행히 이건 아주 간단하다. 바로 ‘등기부등본’을 떼어보면 된다. 내가 주로 이용하는 방법은 인터넷으로 열람하는 것이다.
1. 인터넷 등기소 이용
‘대법원 인터넷 등기소’라는 사이트가 있다. 여기서 누구나 해당 부동산의 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있다. 나도 주로 이곳을 통해 확인하는데, 절차는 다음과 같다.
1.인터넷 등기소 접속
2.부동산 등기 열람 메뉴 선택
3.주소 입력 후 부동산 정보 확인
4.등기사항전부증명서(등기부등본) 열람 선택
5.열람료 결제(1,000원 내외) 후 등본 열람
이렇게 열람을 하면, 해당 부동산의 소유자 정보와 근저당 설정 여부, 채권 최대금액, 권리자가 누구인지 등 상세한 정보를 확인할 수 있다.
2. 오프라인 등기소 방문
직접 발급을 받고 싶다면 관할 등기소를 방문해도 된다. 하지만 나는 대부분 인터넷으로 해결하는 편이다. 요즘은 온라인으로도 충분히 상세히 확인할 수 있고, 시간도 아낄 수 있기 때문이다.
등기부등본에서 무엇을 봐야 할까?
등기부등본을 떼어봤다면 이제 중요한 건 어디를 어떻게 확인하느냐다. 내가 주로 확인하는 항목을 정리하면 다음과 같다.
1. 표제부
여기서는 해당 부동산의 기본적인 정보가 나온다. 건물의 주소, 면적, 구조 등이 적혀 있다. 이 부분은 집의 정확한 정보와 실제 계약하려는 집이 맞는지 확인하는 용도로 본다.
2. 갑구
갑구는 소유권 관련 사항이 기재된 곳이다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권 이전 이력 등이 기록되어 있다. 여기서 내가 확인하는 건 집주인의 이름이다. 계약하려는 사람과 소유주가 동일한지 확인해야 한다. 만약 소유주가 아닌 다른 사람이 계약을 한다면 위임장 등이 필요한 상황이 될 수 있다.
3. 을구
이 부분이 바로 근저당을 확인하는 핵심이다. 을구에는 근저당권 설정 여부가 나온다. 내가 가장 먼저 보는 건 ‘근저당권’이라는 표시와 함께 적힌 채권최고액이다.
예를 들어, 근저당이 1억 원으로 설정되어 있고, 내가 들어가려는 집의 보증금이 3천만 원이라면, 집주인이 1억 원을 갚지 못하고 경매가 진행될 경우 내 보증금은 위험해질 수 있다.
보통은 집값(시세)이나 경매 시 예상 낙찰가를 고려해서 근저당 금액이 너무 높지 않은지 판단하는데, 나는 보통 보증금보다 훨씬 적은 근저당만 설정된 집을 선호한다. 근저당이 아예 없는 집이면 더 좋지만, 현실적으로는 적정선의 근저당이 걸려 있는 경우가 많다.
또한 ‘근저당권자’도 확인해야 한다. 보통 은행이나 금융기관이 근저당권자인데, 만약 개인이나 사채업자가 근저당권자로 등록되어 있다면 조금 더 신중하게 접근하는 편이다.
근저당 외 추가로 확인하는 사항
등기부등본을 떼면서 나는 근저당 외에도 다음 사항을 꼭 체크한다.
1.가압류나 가처분 기록: 이런 기록이 있으면 추후 법적 분쟁 가능성이 있으므로 주의해야 한다.
2.경매개시 결정 여부: 이미 경매 절차가 진행 중인 집은 절대 계약하면 안 된다. 등본에 ‘경매개시’ 문구가 있는지 반드시 확인한다.
확인 후 해야 할 일
근저당과 기타 권리 사항을 확인했다면, 집주인과 투명하게 이야기하는 것도 중요하다. 내가 예전에 근저당이 많은 집을 보고 계약을 고민했을 때, 집주인에게 근저당 상황에 대해 직접 물어봤던 적이 있다. 집주인이 대출 상환 계획이나 추가 보증보험 가입 의사를 밝히면 조금 더 안심할 수 있다.
또한, 보증금이 근저당 금액보다 낮거나 상황에 따라서는 전세보증보험이나 임차권 등기명령 같은 추가적인 보증 장치를 활용하는 것도 방법이다.
내 경험에서 느낀 점
나는 이 과정을 몇 번 거치면서 월세 계약이 단순히 집을 고르고 계약서 쓰는 일 이상이라는 걸 깨달았다. 근저당 확인은 번거롭지 않다. 1,000원 정도의 소액과 10분 정도의 시간만 투자하면, 내 보증금을 지킬 수 있는 아주 강력한 수단이 된다.
이제는 새로운 집을 계약할 때마다 등기부등본을 떼어보고, 근저당 설정 여부를 확인하는 것이 나에게는 당연한 습관이 되었다. 이 글을 읽는 사람들도 반드시 근저당 확인을 통해 내 소중한 보증금을 안전하게 지키길 바란다. 작은 준비가 큰 손해를 막는 법이다.