월세 계약 시 근저당 설정 금액과 보증금의 관계는 세입자 입장에서 매우 중요한 부분이에요. 이유는 집이 경매로 넘어갔을 때 누구부터 돈을 받아가는지에 대한 배당 순서 때문입니다. 보통은 집주인이 빚을 지면서 근저당을 설정하고, 이후 집이 경매로 넘어가면 근저당권자인 은행이 먼저 돈을 가져가고, 남은 돈에서 세입자가 보증금을 돌려받게 됩니다. 따라서 근저당이 크면 클수록 세입자는 보증금을 못 받을 가능성이 높아져요.
사례로 살펴보는 보증금 위험성
가상의 조건으로 풀어볼게요.
•집 시세: 1억 원
•보증금: 2,000만 원
•월세: 40만 원 (여기서는 보증금만 고려)
•근저당 설정 금액: ?
집이 경매로 넘어간다고 가정해봅시다.
1. 경매 낙찰가 예상
•경매는 일반 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아요.
•보통 시세의 70~80% 수준에서 낙찰된다고 보면 됩니다.
•이 집은 시세가 1억 원이니, 경매로 넘어가면 7,000만 원~8,000만 원 선에서 낙찰될 확률이 높아요.
2. 근저당권 설정 금액
•근저당이 7,000만 원으로 설정돼 있다고 하면, 경매에서 8,000만 원에 낙찰되었을 경우
•7,000만 원은 은행이 먼저 가져가고,
•남은 1,000만 원에서 세입자와 다른 채권자들이 나눠가집니다.
3. 보증금 회수 가능성
•당신이 보증금으로 2,000만 원을 맡겼다면,
•남은 1,000만 원으로는 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있다는 뜻이에요.
•이런 상황을 보증금 미회수 위험이라고 해요.
그렇다면 안전한 기준은?
안전하게 계약하려면 다음 기준을 기억하세요.
• 근저당 + 보증금 ≤ 낙찰가 예상 금액이어야 해요.
•보통 시세의 **70~80%**를 기준으로 낙찰가를 예상하니,
•시세 1억 원 집이라면 7,000만 원~8,000만 원이 예상 낙찰가예요.
• 근저당이 4,000만 원 이하라면 상대적으로 안전한 편이에요.
•근저당이 5,000만 원 이상이라면 보증금을 일부 못 받을 확률이 높아집니다.
정리표로 보면
항목 | 금액 |
|---|---|
집 시세 | 1억 원 |
경매 낙찰가 예상 (시세 70%) | 약 7,000만 원 |
내 보증금 | 2,000만 원 |
근저당 안전선 기준 | 약 4,000만 원 이하 |
근저당 5,000만 원 이상 시 | 보증금 일부 미회수 가능성 |
현실적인 팁
•보증금 반환보증보험을 활용하면 위험을 줄일 수 있습니다.
•등기부등본에서 근저당뿐만 아니라 경매 진행 여부도 꼭 확인해야 해요.
•근저당 외에도 가압류나 가처분 같은 다른 권리도 체크하는 것이 좋습니다.