전세는 많은 사람들이 내 집 마련 전에 선택하는 주거 방식이다. 실제로 나도 사회 초년생 시절부터 결혼 초기까지 계속 전세로 살아왔다. 그런데 몇 년 전부터 뉴스에서 들려오는 전세 사기 이야기들이 남의 일이 아니게 느껴졌다. 주변 친구들 중에서도 보증금을 돌려받지 못한 사례가 생기기 시작했고, 나 역시 이사 준비를 하면서 전세 대출을 받을 때 여러 번 무서움을 느낀 적이 있다.
그때부터 정말 철저하게 공부하고, 꼼꼼하게 확인하면서 이사를 준비했다. 덕분에 다행히도 지금까지는 전세 사기를 피할 수 있었고, 내 경험을 바탕으로 전세 대출 시 주의할 점과 전세 사기를 예방하고 대응하는 방법을 정리해보려 한다. 앞으로 전세로 살 계획이 있거나, 전세 대출을 고민 중인 사람들에게 꼭 도움이 되었으면 한다.
전세 대출 받을 때 주의할 점
전세 대출은 금액도 크고, 계약에 따라 리스크가 달라지기 때문에 단순히 ‘이율이 얼마인가’만 볼 일이 아니다. 내가 직접 겪고 배운 몇 가지 핵심 포인트들을 소개한다.
1. 근저당 확인은 기본 중의 기본
가장 먼저 등기부등본을 떼어봐야 한다. 이때 확인해야 할 건 다음과 같다.
• 소유자와 계약자가 동일한가?
계약자가 소유자 본인이 아닐 경우, 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 한다.
• 근저당권 설정 여부
등기부등본에 금융기관 이름이 있다면 근저당이 설정되어 있는 것이다. 이때 전세 보증금이 근저당보다 후순위에 놓이면 매우 위험하다. 대출금보다 전세금이 먼저 회수될 수 없기 때문이다.
예를 들어 근저당이 2억인데 전세 보증금이 1억 8천이라면, 집이 경매에 넘어갔을 때 은행이 먼저 2억을 가져가고 남는 게 없을 수 있다.
2. 전입신고와 확정일자, 반드시 빠르게!
전입신고와 확정일자를 받아야만 대항력과 우선변제권이 생긴다. 이 두 가지는 전세 사기 예방의 핵심이다.
•대항력은 세입자가 계약한 사실을 제3자에게 주장할 수 있는 권리다.
•우선변제권은 경매 시 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리다.
이 두 가지는 전입신고 + 확정일자가 갖춰져야만 발생한다.
나도 이사를 하자마자 가장 먼저 주민센터에 가서 이 두 절차를 마무리했고, 이건 어떤 집에서든 무조건 해야 할 기본 중의 기본이라고 생각한다.
3. 보증금 반환보증 가입
요즘은 전세 사기를 예방하기 위한 제도로 **HUG(주택도시보증공사)**에서 운영하는 전세보증금 반환보증 보험이 있다. 나도 이사하면서 매번 이 보증보험을 가입했다.
•집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않으면 HUG가 먼저 보증금을 돌려주고, 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 방식이다.
•보증료가 들어가긴 하지만, 수백만 원 보증금이 날아가는 걸 막을 수 있다면 결코 비싼 비용이 아니다.
특히 무자본 갭투자가 의심되는 집일수록 이 보증은 반드시 들어야 한다.
전세 사기 대응 방법 – 나처럼 꼭 준비해야 할 것들
전세 사기는 생각보다 교묘하다. 단순히 ‘등기부 떼보면 된다’ 수준이 아니라, 요즘은 소유자 명의가 수시로 바뀌거나, 집주인이 잠적하거나, 경매가 진행되면서도 새로운 세입자를 받는 사례도 있다. 내가 실제로 준비하고, 실천한 항목들을 중심으로 설명해보겠다.
1. 무자본 갭투자 집은 피하기
전세가가 매매가와 비슷한 경우는 무조건 의심부터 해야 한다.
•예: 집 시세가 2억인데 전세가가 1억 9천인 경우 → 집주인은 자기 돈 한 푼 안 들이고 집을 산 것
• 이 경우, 집값이 조금만 떨어져도 전세 보증금보다 낮아져서 세입자가 손해를 보게 된다
이런 집은 아무리 좋은 조건이라도 절대 들어가지 말아야 한다. 나는 조건이 너무 좋은 집을 발견했을 때 오히려 의심부터 하고 직방, 호갱노노, 네이버부동산 등에서 매매가와 전세가를 반드시 비교했다. 주변 시세보다 전세가가 이상하게 높다면 거르는 게 정답이다.
2. 집주인 정보 확인
등기부등본상 소유자가 법인 또는 고령자일 경우에도 조심해야 한다. 법인 명의는 이후 파산이나 회생 절차로 넘어갈 수 있고, 고령자는 사망 후 상속 문제로 엉켜서 보증금 반환이 지연될 수 있다.
또한 소유자가 자주 바뀐 이력이 있는 경우도 위험하다. 나도 한번은 2년 동안 4번이나 소유주가 바뀐 집을 본 적이 있었는데, 아무리 조건이 좋아도 바로 걸렀다.
3. 계약 전날에도 등기부등본 다시 떼기
등기부등본은 하루만 지나도 내용이 바뀔 수 있다. 계약 전날까지 최신 등기부등본을 다시 발급받아 확인하고, 변화가 있는지 체크해야 한다. 중간에 근저당이 새로 생기거나 소유자가 바뀐 경우 바로 계약을 보류하거나 취소해야 한다.
나는 중개사 말만 믿지 않고 직접 인터넷 등기소에서 열람해 확인했다. 이게 번거롭지만, 내 보증금 수천만 원을 지키는 일이기 때문에 절대 대충 넘길 수 없다.
전세 계약 시 필수 확인 리스트
1.등기부등본 3회 이상 확인 (계약 전, 계약 당일, 전입신고 직전)
2.매매가 대비 전세가율 (전세가가 매매가의 90% 이상이면 피하기)
3. 전입신고와 확정일자 즉시 진행
4. 보증금 반환보증 가입 여부 확인
5. 소유자 신분증 실물 확인 및 계약자 본인 확인
6. 중개사무소 개설 등록 여부 확인
7.현장 실거주 확인 (공실이 너무 많은 다세대주택은 리스크 높음)
이 7가지 항목만 꼼꼼히 지켜도 웬만한 전세 사기는 피할 수 있다.
전세 대출 받을 때 금융상품도 꼼꼼히 따져야
전세자금 대출은 은행이나 정책 상품을 통해 받을 수 있다. 내가 추천하는 것은 버팀목 전세자금 대출인데, 금리가 저렴하고 일정 소득 기준 이하라면 부담이 훨씬 적다.
대출을 받을 때는 다음 항목을 고려해야 한다.
•고정금리 vs 변동금리: 고정금리는 안심, 변동금리는 초반엔 싸지만 상승 리스크 있음
•상환 방식: 만기일시상환 vs 원리금균등상환
•중도상환수수료: 중간에 갚을 수도 있으니 수수료 유무 확인
은행 상담 전에 미리 대출 계산기를 활용해서, 월 상환금과 총 이자 부담을 시뮬레이션 해보는 것도 꼭 해봐야 한다.
마무리 – 전세는 선택이 아니라 ‘철저한 준비’가 필요한 게임
예전에는 전세 계약을 하면서 등기부등본만 떼보면 충분하다고 생각했다. 하지만 이제는 시대가 달라졌다. 집주인의 신용, 집의 시세, 대출 정보, 확정일자까지 하나라도 빠지면 내 보증금 수천만 원이 사라질 수 있는 세상이다. 하지만 반대로 말하면, 위에서 소개한 것처럼 조금만 신경 쓰면 전세 사기를 충분히 예방할 수 있다. 특히 전세 대출을 끼고 계약할 땐 내 돈이 아닌 은행 돈까지 들어가는 만큼, 훨씬 더 신중하게 접근해야 한다.ㅡ전세로 살아야 하는 사람들이 많은 지금, 스스로 정보를 공부하고, 꼼꼼히 체크하는 습관이 내 자산을 지키는 최고의 방법이다. ‘나는 괜찮겠지’라는 안일함 대신, ‘이번 계약도 문제없다’는 확신이 들 정도로 준비된 상태에서 계약을 하길 바란다. 내가 겪은 만큼, 여러분도 꼭 안전한 전세 생활을 이어가길 바란다.