월세 계약을 준비하면서 가장 많이 부딪히는 문제 중 하나가 바로 ‘보증보험 가입’ 여부였습니다. 저 역시 최근에 월세 계약을 진행하면서 비슷한 고민을 했던 터라, 제 경험을 토대로 이 부분에 대해 상세히 정리해 보려 합니다.
제 상황을 먼저 설명드리자면, 저는 얼마 전 보증금 1천만 원에 월세 50만 원 조건으로 새로운 집을 구하게 되었습니다. 또 다른 사례로 보증금 2천만 원에 월세 40만 원인 집도 고민했었죠. 이 두 가지를 두고 고민을 하다가 결국 1천만 원에 50만 원짜리로 계약을 진행하게 되었어요.
계약을 진행하는 과정에서 중개인으로부터 “보증보험은 굳이 가입 안 하셔도 됩니다”라는 말을 듣게 되었는데요. 사실 이 말을 듣고 나서 더 혼란스러웠습니다. 왜냐하면 요즘 보증보험이 선택이 아니라 필수처럼 느껴지는 분위기였거든요. 그래서 ‘진짜 안 해도 되나?’, ‘괜히 나중에 문제 생기면 어떡하지?’라는 걱정이 밀려왔습니다. 저처럼 월세 계약을 앞두고 비슷한 고민을 하시는 분들이 많을 거라 생각해서, 이 글에서 제가 직접 알아보고 결정했던 과정을 공유해보려 합니다.
보증보험 가입, 꼭 해야 할까?
우선, 결론부터 말씀드리자면 ‘보증보험 가입은 의무가 아니다’가 정답입니다. 보증보험이라는 건 말 그대로 임차인, 즉 저 같은 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황을 대비하기 위해 드는 보험입니다. 월세든 전세든 계약서상 명확하게 ‘보증보험 가입 의무’가 명시되어 있지 않는 한, 법적으로 반드시 가입해야 할 의무는 없습니다.
제가 계약한 금액이 보증금 1천만 원, 즉 소위 말하는 ‘최소변제금액’에 해당하거든요. 최소변제금액이란 법적으로 임차인이 일정 금액까지는 보증금 반환 청구나 우선 변제권을 인정받을 수 있는 기준 금액입니다. 쉽게 말해서, 일정 금액 이하의 보증금이라면 다른 채권자보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 있는 거죠.
2025년 최우선 변제금액
아래는 현재 기준으로 지역별 임차보증금 기준과 최우선변제금을 정리한 내용입니다.
1.서울
서울 지역의 경우 임차보증금 기준은 1억 6,500만 원 이하입니다.
즉, 보증금이 1억 6,500만 원 이하일 경우 최우선변제권 대상이 될 수 있으며, 최우선변제금은 5,500만 원입니다.
따라서 서울에서 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 임대차 계약을 체결하면, 만약 건물이 경매에 넘어가더라도 우선적으로 5,500만 원까지는 보호받을 수 있습니다.
2.수도권(과밀억제권역) 및 특정 지역
수도권 중에서도 과밀억제권역(용인, 화성, 김포, 세종특별자치시 등)의 경우, 임차보증금 기준은 1억 4,500만 원 이하입니다.
최우선변제금은 4,800만 원으로 정해져 있습니다.
이 지역들 역시 수도권에 속하지만 서울보다 기준이 약간 낮은 편이므로, 보증금을 정할 때 유의해야 합니다.
3.광역시 및 수도권 외곽 주요 도시
부산, 대구, 대전, 광주, 울산 같은 광역시는 물론 평택, 이천, 파주, 안산 같은 수도권 외곽 도시들의 경우 임차보증금 기준은 8,500만 원 이하입니다.
최우선변제금은 2,800만 원으로 책정되어 있습니다.
이 지역들은 상대적으로 주거 비용이 서울이나 수도권보다 낮은 편이라 기준 금액도 다소 낮게 설정되어 있습니다.
4.기타 지역
기타 지역은 주로 지방 소도시나 농어촌 등을 포함합니다.
이 경우 임차보증금 기준은 7,500만 원 이하이며, 최우선변제금은 2,500만 원입니다.
즉, 지방 소도시에서 임차보증금이 7,500만 원 이하라면, 2,500만 원까지는 경매 시 최우선적으로 변제받을 수 있다는 의미입니다.
이 기준은 법적으로 보호받을 수 있는 한도를 알려주는 매우 중요한 지표입니다. 저 같은 경우 서울 지역에서 보증금 1천만 원으로 계약했기 때문에 서울의 최우선변제금 5,500만 원 기준에 훨씬 못 미치는 금액이었습니다. 그래서 ‘법적 보호가 충분하다’는 판단하에 보증보험을 선택사항으로 여길 수 있었던 것이죠.
그래서 중개인도 ‘1천만 원 정도 보증금이라면 굳이 보증보험 안 들어도 됩니다’라고 했던 것 같습니다. 민법 제651조에서도 임차인이 계약 시 보증금을 지급해야 한다는 것만 명시되어 있고, 보험 가입에 대한 의무는 없습니다.
하지만 제가 단순히 법적인 부분만 보고 결정을 내리진 않았습니다. 왜냐하면 보험이라는 게 법적으로 꼭 해야 해서 하는 것도 있지만, ‘리스크 관리’ 차원에서 스스로 선택하는 경우도 많기 때문입니다.
보증보험, 가입하면 좋은 이유
제가 여러 정보를 찾아보면서 느낀 점은, 보증보험은 선택이지만 꽤 유용할 수 있다는 겁니다. 특히 아래와 같은 경우라면 적극 고려할 만합니다.
첫째, 보증금 부담을 줄일 수 있습니다.
제가 처음엔 2천만 원 보증금의 집도 고민했는데, 당장 현금으로 2천만 원을 마련하는 게 부담스럽더라고요. 그런데 보증보험을 활용하면 보증금을 상대적으로 낮추고, 대신 보증보험료를 납부하는 방식으로 부담을 덜 수 있습니다. 물론 보험료는 따로 내야 하지만, 목돈이 부족한 상황이라면 꽤 괜찮은 대안입니다.
둘째, 임대인과의 마찰을 줄일 수 있습니다.
솔직히 말해서 임대인과의 신뢰가 완벽하게 보장되는 경우는 드뭅니다. 저도 계약하면서 임대인을 몇 번 마주했지만, ‘혹시 나중에 돌발 상황이 생기면?’이라는 생각이 머리를 떠나지 않았어요. 보증보험이 있으면 임대인이 돌연 연락 두절이 되거나, 건물이 경매로 넘어가도 보험사에서 일정 보증금을 돌려주기 때문에 어느 정도 심리적 안정감을 얻을 수 있습니다.
셋째, 신용 등급 관리에도 도움이 됩니다.
요즘 금융기관에서는 보증보험 가입 여부도 신용 평가 요소로 간주하는 경우가 있습니다. 보험에 가입했다는 사실만으로도 ‘이 사람은 리스크 관리가 철저하다’는 인상을 줄 수 있어서 신용도에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 저도 이런 이유로 한동안 보증보험 가입 여부를 꽤 고민했어요.
그렇다면 왜 중개인은 보증보험이 불필요하다고 했을까?
제가 생각하기에 중개인이 그렇게 말한 이유는 두 가지로 볼 수 있습니다.
첫째, 월세 계약 특성상 보험 가입이 상대적으로 덜 일반적이라는 점입니다.
전세는 보증금 액수가 수천만 원에서 억 단위로 올라가지만, 월세는 보증금이 상대적으로 적은 경우가 많습니다. 보증금 1천만 원이나 2천만 원은 최소변제금액 범위 안에 들어가는 금액이기 때문에, 법적으로도 어느 정도 보호를 받을 수 있습니다. 보험료 부담을 생각하면 굳이 보험에 가입할 필요가 없다고 판단한 것 같아요.
둘째, 저의 신용 상태나 소득 수준을 고려했을 가능성도 있습니다.
중개인은 계약 시 임차인의 재무 상태를 어느 정도 파악하게 됩니다. 저의 경우 별다른 금융 문제도 없고, 직장도 안정적인 편이라 그런 부분도 고려했던 것 같습니다. 즉, 보증금을 돌려받을 가능성이 낮지 않다고 본 것이죠.
결국 어떻게 결정했을까?
결론적으로 저는 이번 계약에서는 보증보험에 가입하지 않았습니다.
이유는 단순합니다. 보증금 1천만 원이 서울 지역의 최소변제금액 기준을 충족하기 때문에 법적으로도 우선변제권이 있었고, 임대인과의 관계도 원만했기 때문입니다. 물론 여전히 약간의 불안감은 남아 있지만, 그 정도 리스크는 감수할 만하다고 판단했어요.
대신 계약서 작성 시 중개인과 임대인에게 보증금 반환에 대한 부분을 명확히 하고, 임대차 계약서상 우선변제권 확보에 대한 부분도 꼼꼼히 체크했습니다. 확정일자도 바로 받았고요.
보증보험 외에도 고려했던 대안
사실 보증보험 외에도 친지나 보증인을 세우는 방법도 있습니다. 저도 처음엔 부모님을 보증인으로 세우는 방안도 생각했는데, 아무래도 가족에게 부담을 주는 것 같아 포기했어요. 대신 계약 조건과 법적 권리를 꼼꼼히 따져서 안전망을 구축하는 쪽으로 결정을 내렸습니다.
마무리하며
보증보험은 의무가 아닙니다. 하지만 개인의 상황에 따라 충분히 고려해볼 만한 선택지입니다. 저처럼 보증금 규모가 비교적 적고, 임대인과 신뢰 관계가 잘 형성되어 있다면 굳이 가입하지 않아도 괜찮을 수 있습니다. 반대로, 현금 보증금이 부담스럽거나, 임대인과의 관계가 불확실하거나, 단기 계약이라 리스크를 최소화하고 싶다면 보증보험 가입을 적극 추천합니다.
저는 이번 경험을 통해 부동산 계약 시에는 ‘내 상황’에 맞는 결정을 내리는 게 가장 중요하다는 걸 다시 한 번 깨달았습니다. 다른 분들도 비슷한 상황이라면, 법적인 기준과 자신의 상황, 그리고 보험료 부담까지 꼼꼼히 따져본 후 결정하시길 추천드립니다.
혹시 더 궁금한 점이 있으시면 편하게 물어보세요. 도움이 되셨길 바랍니다.