부동산을 계약하기 전, 내가 알아야 할 가장 중요한 정보 중 하나는 이 집에 얼마나 대출이 잡혀 있는지다. 특히 전세나 월세로 들어가는 경우에는, 집주인의 대출 상태가 내 보증금 안전과 직결된다. 그걸 가장 명확하게 확인할 수 있는 방법이 바로 등기부등본 열람이다. 나도 처음에는 등기부등본이 뭐가 뭔지 하나도 몰랐다. 줄글로 쭉 나열된 문서를 보고 “이걸 어떻게 해석하지?” 싶은 마음이 먼저 들었다. 하지만 몇 번 조회해보면서, 어떤 부분만 보면 되는지, 어떤 표시가 대출이라는 건지를 정확하게 알게 되었다. 이 글에서는 내가 직접 등기부등본을 확인해가며 익힌 경험을 토대로, 집에 대출이 얼마나 있는지 확인하는 방법을 정리해본다.
1. 등기부등본이란 무엇인가?
등기부등본은 부동산의 법적 상태를 기록한 공문서다. 소유자가 누구인지, 언제부터 소유했는지, 그리고 이 부동산에 어떤 권리가 설정되어 있는지를 확인할 수 있다. 쉽게 말하면 부동산의 신분증 같은 존재다.
보통 아래와 같은 세 가지 항목으로 구성되어 있다.
표제부: 건물이나 토지 자체에 대한 기본 정보. 주소, 면적, 구조 등이 나온다.
갑구: 소유권과 관련된 정보. 누가 소유자인지, 언제부터인지, 소유권에 관련된 소송이나 가압류 등이 있는지 등.
을구: 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권 등 ‘돈’과 관련된 권리관계. 이 부분이 대출 확인의 핵심이다.
2. 등기부등본 조회하는 방법
처음 보는 사람도 쉽게 조회할 수 있다. 방법은 두 가지다.
온라인 조회 (가장 추천하는 방법)
사이트: 정부24 또는 등기소 인터넷등기소
회원가입 필요 여부: 공인인증서 없이도 비회원으로 열람 가능
조회 비용: 한 건 열람에 약 700원
준비물: 정확한 주소. ‘지번’으로 조회하면 가장 정확하다
오프라인 (근처 등기소 방문)
전국 어느 등기소든 방문하면 열람 가능
출력물 수령 가능 (유료)
3. 대출이 있는지 확인하는 위치: 을구
등기부등본에서 ‘을구’가 바로 대출을 볼 수 있는 부분이다. 이 항목에 있는 정보가 전부 대출 혹은 금전과 관련된 권리들이다. 가장 대표적인 건 근저당권 설정이다. 대부분의 주택담보대출은 은행이 근저당권을 설정하면서 시작된다.
4. 근저당권이란?
근저당권은 은행이 대출금을 회수하지 못했을 경우, 해당 부동산을 경매에 넘겨서 우선 변제 받을 수 있는 권리다. 등기부등본에는 보통 다음과 같은 식으로 적혀 있다.
채권최고액: 70,000,000원
채권자: OO은행
설정일자: 2021.03.05
여기서 중요한 건 ‘채권최고액’이다. 이 금액이 실제 대출금액은 아니다. 보통 대출금액의 120~130%로 설정되기 때문에, 채권최고액이 7천만 원이면 실제 대출은 5천만 원 내외일 가능성이 높다.
5. 대출이 얼마나 있는지 계산하는 팁
등기부등본에는 채권최고액만 나오기 때문에 정확한 대출금은 알 수 없다. 하지만 대략적인 판단은 가능하다.
채권최고액 ÷ 1.2 또는 1.3 정도로 나누면 대출금 추정
은행 이름이 복수로 있다면 복수 대출 가능성 있음
‘변제’ 기록이 없다면 아직 대출이 살아있는 상태
6. 내가 계약하려는 보증금보다 대출이 많으면?
가장 중요한 부분이다. 전세나 월세로 들어가려는 집에 이미 설정된 근저당권의 채권최고액이 내 보증금보다 많다면, 위험 신호다.
예를 들어, 보증금이 5천만 원인데 근저당권이 7천만 원으로 설정되어 있다면,
만약 집주인이 대출을 못 갚아 경매가 진행되었을 때, 은행이 먼저 변제를 받고 남은 돈이 내 보증금으로 돌아오기 때문이다.
이럴 경우에는 반드시 ‘전세보증보험’을 알아보거나, 집주인의 실제 대출금 내역을 확인받고, 계약서에 특약을 명확히 해야 한다.
7. 꼭 확인해야 할 기타 항목
임차권등기: 이미 들어가 있는 세입자가 보증금을 보호하기 위해 임차권등기를 한 경우. 우선순위에 따라 내 보증금이 밀릴 수 있다.
가압류, 가처분: 채무 문제가 얽힌 경우, 향후 법적 분쟁이 발생할 수 있다.
8. 등기부등본을 보면서 느낀 점
나는 몇 번이나 등기부등본을 보면서 “왜 이런 중요한 걸 처음에는 안 알려줬을까” 싶었다. 특히 첫 전세계약 때는 아무런 정보도 없이 계약했다가, 나중에 확인해보니 근저당권이 보증금보다 많았던 경험도 있다. 다행히 문제는 없었지만, 한동안 불안했던 기억이 지금도 생생하다.
마무리
부동산 계약은 금액이 크고, 한 번 실수하면 회복이 어렵다. 등기부등본 조회는 어렵지 않지만, 너무나 강력한 정보다. 한 장의 문서로 집의 법적 상태와 금전 관계를 파악할 수 있다면, 그것만큼 확실한 안전장치는 없다. 집을 계약하기 전이라면 무조건 등기부등본부터 확인해보자. 그리고 이해가 어렵다면 나처럼 몇 번 뜯어보면서 익숙해지면 된다. 요령만 익히면, 이제는 등기부등본만 보면 “이 집, 괜찮은 집인가?“를 어느 정도 판단할 수 있게 된다. 그게 결국 나의 보증금과 내 재산을 지키는 첫걸음이다.